+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Основы содержания договора купли продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья , а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену п. По своей юридической природе договор продажи недвижимости:. Понятие предмeта догoвора. Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Содержание договора купли-продажи квартиры?

По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья , а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену п.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:. Понятие предмeта догoвора. Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Согласно п. В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. После введения в действие процедуры банкротства физических лиц контрагент по сделке с ценным имуществом с легкостью может оказаться банкротом или находиться в предбанкротном состоянии. Такая сделка, с высокой вероятностью, может быть признана недействительной. Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой.

Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда вы обращались за информацией о контрагенте и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и т. Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов:.

Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки! Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст.

Подробнее о регистрации договора и права собственности. Вместе с тем согласно п. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов абз.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. Согласно ст. Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:. Очень интересная судебная практика по неоплате. Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Наверное, ведь квартира продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды.

А вот суды так не думают. Ситуация: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель — новый хозяин квартиры. Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры.

Основание для иска — существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры. Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным.

Но суд решил этот вопрос по-другому. Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать.

По мнению суда, последствия неуплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. Вывод : для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи. В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты , договор подлежит расторжению.

В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. Согласно Федеральному закону от Super User Вопросы на госэкзамен по гражданскому праву 30 января Просмотров: Договор продажи недвижимости. Понятие договора продажи недвижимости По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья , а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену п.

Предмет договора продажи недвижимости Понятие предмeта догoвора. Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов: kad. Главная Учеба Понятия Общие вопросы Практика.

По дог-ру продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покуп-ля недвижимое имущ-во, а покуп-ль обязуется принять это имущ-во по передаточному акту и уплатить за него опред-ную сторонами денежную сумму. По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Правила применяются к продаже предприятий если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в особую группу договоров купли-продажи обусловлено спецификой его предмета — недвижимого имущества, имеющего особую экономическую ценность, что и предопределило необходимость в специальном правовом регулировании его продажи. Деление вещей на движимые и недвижимые было известно римскому праву , которое к недвижимости относило земельные участки, недра, постройки, посевы, насаждения, воздушное пространство над земельным участком.

Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок.

В то же время различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей были минимальны разные сроки приобретательной давности и некоторые другие. Дореволюционное российское законодательство рассматривало недвижимое имущество как особый объект гражданских прав.

В советский период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности , кооперативных квартир, некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности.

Подзаконными актами регулировался специальный порядок передачи зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству , с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по актам министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности.

Понятие договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его п. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу земельных участков как разновидности недвижимого имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ.

Особые правила для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения включены в Федеральный закон от При этом следует учитывать, что, поскольку земельное законодательство, содержащее нормы о купле-продаже земельных участков, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации п.

Ряд правил, связанных с приобретением права собственности на жилое помещение , установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также в случаях, установленных законом, — договора купли-продажи, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене. Для договора купли-продажи жилых помещений дополнительным существенным условием является перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, с указанием их прав.

Предмет договора купли-продажи недвижимости. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является недвижимое имущество.

В соответствии со ст. Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты. В судебной практике возникает вопрос, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости. Данный вопрос решается положительно: к предмету договора купли-продажи недвижимости могут относиться и не завершенные строительством объекты, поскольку гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Так, изъяты из оборота земля и иные природные ресурсы например, недра и леса , находящиеся в исключительной собственности государства. В исключительной государственной собственности, например, находятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности ; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний ч.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации; объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; расположенные под объектами гидротехнических сооружений и др.

Так, при продаже земельного участка в договоре при описании предмета указываются: местоположение земельного участка адрес , кадастровый номер, категория земель, целевое назначение, площадь. При продаже зданий, сооружений, нежилых помещений необходимо указать местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и т. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным.

Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования п.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю на соответствующую часть земельного участка:. То есть вид права, на котором земельный участок или его часть передается покупателю, определяется в договоре.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования абз. Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды.

Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения переходит к покупателю недвижимости.

Если же недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, а покупателю согласно ст. Кроме того, необходимо учитывать, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В случаях когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи ст.

Такими правами могут быть, например, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и т. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Срок договора купли-продажи недвижимости. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах статьи —, Цена договора купли-продажи недвижимости.

К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится и то, что цена недвижимости является существенным условием ст. В случае отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Если цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера например, указана только цена квадратного метра, одной сотки и т. Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены недвижимости, если иное не установлено законодательством.

Цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Стороны договора купли-продажи недвижимости. Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником представитель по доверенности , поверенный по договору поручения и т. Субъекты права хозяйственного ведения государственные и муниципальные унитарные предприятия недвижимое имущество вправе отчуждать только с согласия собственника этого имущества п.

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления казенные предприятия , вправе отчуждать недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга ст. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

При продаже доли в праве общей долевой собственности необходимо в регистрирующий орган представить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных сособственников о намерении продать долю с указанием условий, на которых он продает ее см.

В качестве продавца могут выступать физические лица , юридические лица , а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования продажа имущества в порядке приватизации , п. Продавец должен обладать полной дееспособностью. Изъятия из этого правила подчиняются общим положениям о дееспособности малолетних, несовершеннолетних , недееспособных и граждан, ограниченных судом в дееспособности, содержащимся в статьях 26, 28 ГК РФ.

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть любые дееспособные субъекты. Правовые последствия приобретения недвижимого имущества лицами, не достигшими 18 лет, недееспособными и гражданами, ограниченными в дееспособности, также регулируются нормами Общей части Гражданского кодекса статьи 26, 28, , , , ГК РФ.

Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, вправе приобретать недвижимое имущество, если это не противоречит их уставным целям. Форма договора купли-продажи недвижимости. К форме договора купли-продажи недвижимости предъявляются особые требования. При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, установленных ст. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст. В этом еще одна особенность договора.

Кроме того, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ст. А если предметом договора являются жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, то кроме государственной регистрации перехода права на недвижимость требуется еще и регистрация договора п.

Напомним, в чем состоят отличия сделок, в которых регистрации подлежит только переход права, от сделок, в которых регистрации подлежат и переход права, и сама сделка. Во-первых, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в любой сделке по передаче права собственности на недвижимость. Во-вторых, сделки, в которых регистрируется только переход права, считаются заключенными для сторон с момента их подписания.

С этого времени у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости, по оплате и т. Однако, как указал Высший Арбитражный Суд РФ, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Только после государственной регистрации перехода права покупатель недвижимости становится ее собственником во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц вправе распоряжаться недвижимостью.

Что касается, сделок, подлежащих государственной регистрации, то они считаются заключенными с момента государственной регистрации сделки. В-третьих, в сделках, в которых регистрируется только переход права, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания сделки незаключенной или недействительной.

В отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, установлено иное правило. Согласно п. Так, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры влечет незаключенность данного договора, но не недействительность, поскольку в п. В регистрирующий орган продавец должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора. Согласно ст. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Законодатель рассматривает уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости, предварительно оплаченной покупателем, покупатель вправе п. Содержание данной обязанности и последствия ее неисполнения совпадают с общими положениями о договоре купли-продажи, рассмотренными в главе Договор купли-продажи.

Гражданским кодексом установлено специальное правило применительно к договору продажи недвижимости в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В регистрирующий орган покупатель должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора. Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Договор продажи недвижимости: понятие, общая характеристика

По дог-ру продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покуп-ля недвижимое имущ-во, а покуп-ль обязуется принять это имущ-во по передаточному акту и уплатить за него опред-ную сторонами денежную сумму.

По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Правила применяются к продаже предприятий если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Участниками договора могут выступать любые субъекты права на стороне как продавца, так и покупателя. Особенности : если продавец — гос или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хоз ведения или оперативного управления, то имеет ограниченные права по распоряжению имуществом и не в праве продавать без согласия собственника.

Учреждение может отчуждать только недвижимое имущество, к-е приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности. При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют спец правила предусмотренные законодательством о приватизации. Предмет - недвижимое имущ-во. Является отличительным признаком, к-й позволил выделить этот вид дог-ра К-П.

Недвижимые вещи - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение к-х без несоразмерного ущерба их назначению невозможно земельные участки, обособленные водные объекты, леса, здания, предприятия, подлежащие гос регистрации морские суда и т.

Существенное условие — цена и предмет. В договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также его обременения и ограничения в использовании. При отсутствии этих данных условие о имуществе считается не согласованным сторонами, а договор - не заключенным. Форма — письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение - недействительность. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество.

Не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Регистрации подлежит переход прав на имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Производится учреждениями юстиции в Едином гос реестре в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость.

Носит открытый характер: орган обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юр лицу - документы, подтверждающие регистрацию юр лица и полномочия его представителя.

Исполнение договора сторонами до регистрации имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности:. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки , вызванные задержкой регистрации.

Цена - существенное условие, при отсутствии дог-р считается незаключенным. При продаже имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре может быть указана только цена на единицу площади, при этом общая цена имущества определяется исходя из его фактического размера.

Обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как являются обычными для любого дог-ра К-П, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка , которая ей занята и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N ФЗ от 25 октября г. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве , применяются правила статьи Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:.

В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Сроки, в течение которых наступают последствия, могут быть указаны в договоре или законе, если не установлены — применяются разумные.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением ПОСЛЕ его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор продажи жилых помещений отличается от других договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан.

Целевой характер использования не может быть изменен в договоре продажи по усмотрению сторон. Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть прямо на это указано. Ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника: продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Федеральный закон от 21 июля г. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Предприятие как объект прав - имущественный комплекс , используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. В состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс статья , за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Объект - предприятие как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания , а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия , если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от них перед кредиторами. За неисполнение продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения группы норм:. Существенные условия договора - предмет и цена.

Договор подлежит гос регистрации непосредственно после передачи и считается заключенным с ее момента. Состав предприятия состоит из материальных и нематериальных элементов. Состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина. Имущество, права и обязанности, указанные в документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не установлено соглашением сторон.

Срок договора продажи законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон. Обязанности продавца : передать товар покупателю в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав 3х лиц, передача предприятия покупателю по передаточному акту, гос регистрация перехода права собственности. Обязанности покупателя : оплата полученного предприятия; совершение действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта и гос регистрации права собственности.

Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура: кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Уведомление должно быть индивидуализированным, то есть недопустимо использовать в качестве уведомления публикацию в СМИ.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия может предъявить иск об удовлетворении требований в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются:. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Категории Авто. Предметы Авиадвигателестроения. Методы и средства измерений электрических величин. Современные фундаментальные и прикладные исследования в приборостроении. Социально-философская проблематика. Теория автоматического регулирования. Управление современным производством. Договор продажи недвижимости: понятие, общая характеристика По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество Правила применяются к продаже предприятий если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Основные закономерности психического развития. Теория естественного права. Лексическое и грамматическое значение слова. Расчет нормальной концентрации. Соучастие в преступлении: понятие и признаки.

Виды соучастников и формы соучастия. Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась - это был конец пары: "Что-то тут концом пахнет".

Договор продажи недвижимости

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. Предметом данного договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в будущем. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации п. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества п. При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем ст.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества ст.

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества ст. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора п.

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Особенности договора купли-продажи Особенности договора поставки товаров Особенности договора розничной купли-продажи Особенности договора контрактации Особенности договора энергоснабжения Особенности договора продажи предприятия. Форма договора продажи недвижимости. Существенные условия договора продажи недвижимости.

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости. Продавец обязан передать недвижимое имущество ст. Права покупателя по договору продажи недвижимости.

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 26 сентября , печатный экземпляр отправим 30 сентября.

Элементы договора купли-продажи. Виды договоров купли-продажи. Договор розничной купли-продажи. Договор поставки товаров. Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд. Договор энергоснабжения. Договор продажи недвижимости. Договор продажи предприятия. По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество п.

Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным. Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости.

Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник.

В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами. Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника п.

Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе п. Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества ст.

Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости п.

При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным п. Поскольку недвижимость в большинстве случаев имеет неразрывную связь с земельным участком, при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо разрешение вопроса о правах на земельный участок, соответственно при смене собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем. По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем ст. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами п.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотарильного удостоверения договора продажи недвижимости стороны могут сделать по своему усмотрению.

Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации п. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента передача документов, выселение и вселение и т. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор контрактации. Договорное право. Все материалы сайта www. Полная и частичная перепечатка материалов с www. E-mail: info grandars. Элементы договора купли-продажи Виды договоров купли-продажи Договор розничной купли-продажи Договор поставки товаров Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд Договор контрактации Договор энергоснабжения Договор продажи недвижимости Договор продажи предприятия.

Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. Предметом данного договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в будущем. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в особую группу договоров купли-продажи обусловлено спецификой его предмета — недвижимого имущества, имеющего особую экономическую ценность, что и предопределило необходимость в специальном правовом регулировании его продажи. Деление вещей на движимые и недвижимые было известно римскому праву , которое к недвижимости относило земельные участки, недра, постройки, посевы, насаждения, воздушное пространство над земельным участком. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. В то же время различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей были минимальны разные сроки приобретательной давности и некоторые другие. Дореволюционное российское законодательство рассматривало недвижимое имущество как особый объект гражданских прав. В советский период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности , кооперативных квартир, некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности. Подзаконными актами регулировался специальный порядок передачи зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству , с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по актам министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Понятие договора купли-продажи недвижимости.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья ). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи - ). Открыть полный текст документа. Продажа недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости

Элементы договора купли-продажи. Виды договоров купли-продажи. Договор розничной купли-продажи. Договор поставки товаров. Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд. Договор энергоснабжения. Договор продажи недвижимости.

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2018-2021 klugerclub.ru